News - Освобождение от налогов лишает школы Северного Чарльстона 1,2 миллиона долларов

В неожиданном повороте событий, обширный жилой комплекс из 21 здания в Норт-Чарльстоне не будет платить налоги на имущество в 2026 году, после уплаты значительных 1,2 миллиона долларов в 2025 году, более половины из которых шли на поддержку местных государственных школ. Это изменение связано с недавно полученным статусом освобождения от налогов, достигаемым при условии, что 75% квартир считаются доступными. Попытки связаться с владельцами из Техаса, Comunidad Partners, и Housing on Merit, некоммерческой группой из Беверли-Хиллз, участвовавшей в соглашении, успехом не увенчались. Доступность жилья рассчитывается сложным образом на основе средних местных доходов. Эти расчеты показывают, что арендная плата для малообеспеченных арендаторов не сильно отличается от существующих рыночных тарифов, что облегчает квалификацию комплекса для освобождения от налогов. Чтобы соответствовать стандартам освобождения, объект должен предлагать как минимум 75% доступного жилья, что обычно распределяется на 55% для малообеспеченных и 20% для крайне малообеспеченных арендаторов, оставляя 25% на рыночное ценообразование. Определение "малообеспеченный" варьируется в зависимости от местоположения, основываясь на среднем доходе по региону (AMI). В Чарльстоне доходная отметка может составлять до $65,840, что переводится в жилищный бюджет до $1,646 в месяц. Иронично, что средняя рыночная аренда квартиры с одной спальней в этом районе тесно совпадает с этим "доступным" порогом, отмечают данные RentCafe, указывая на типичную арендную плату в размере $1,530 в месяц за однокомнатные квартиры в аналогичных комплексах. Документы, поданные для получения освобождения, подробно описывали, что многие единицы, особенно те, которые рассчитаны на 80% от AMI, даже превышали сопоставимые рыночные стоимость. Столкнувшись с продолжающимся кризисом доступного жилья, такие изменения в налоговом законодательстве влияют не только на доходы муниципалитетов, но и создают дополнительную нагрузку на политиков, стремящихся сбалансировать городское развитие с необходимыми общественными услугами.