News - إعفاء ضريبي يستنزف 1.2 مليون دولار من مدارس نورث تشارلستون

في تحول مفاجئ، لن يساهم مجمع سكني ضخم مكون من 21 مبنى في شمال تشارلستون بأي ضرائب عقارية في عام 2026 بعد أن دفع مبلغًا كبيرًا قدره 1.2 مليون دولار في عام 2025، حيث ذهب أكثر من نصفه لدعم المدارس العامة المحلية. يرجع هذا التغيير إلى وضع الإعفاء الضريبي الجديد الذي تحقق بعد استيفاء معايير بأن 75% من الشقق تعتبر ميسورة التكلفة. قوبلت محاولات الوصول إلى الملاك المقيمين في تكساس، مؤسسة كومونياد بارتنرز، وإسكان أون ميريت، وهي مجموعة غير ربحية من بيفرلي هيلز مشتركة في الاتفاق، بالصمت. يتم حساب الإسكان الميسور بشكل معقد بناءً على متوسط الدخل المحلي. وهذه الحسابات تحدد أن الإيجارات الميسورة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض لا تختلف بشكل كبير عن الأسعار السوقية الحالية، مما يسهل تأهل المجمع للإعفاء الضريبي. لتحقيق معايير الإعفاء، يجب أن يقدم العقار على الأقل 75% من الإسكان الميسور، وهذا يتوزع عادةً بين 55% لمستأجرين ذوي دخل منخفض و20% لمستأجرين ذوي دخل منخفض جدًا، مما يترك 25% بأسعار السوق. يختلف تعريف الدخل المنخفض وفقًا للموقع، بناءً على متوسط الدخل للمنطقة (AMI). في تشارلستون، يبلغ دخل الشخص المرجعي حتى 65,840 دولارًا، مما يعني أن ميزانية السكن تصل إلى 1,646 دولارًا شهريًا. ومن المفارقات، أن متوسط الإيجار السوقي لشقة من غرفة نوم واحدة في المنطقة يتماشى بشكل وثيق مع هذا الحد "الميسور"، وفقًا لبيانات RentCafe، حيث يبلغ الإيجار المعتاد لشقة بغرفة نوم واحدة 1,530 دولارًا شهريًا في المباني المشابهة من حيث الحجم. وتشير الوثائق المقدمة للحصول على الإعفاء إلى أن العديد من الوحدات، خاصة تلك بنسبة 80% من AMI، تجاوزت حتى الإيجارات السوقية المماثلة. وفي ظل أزمة مستمرة في الإسكان الميسور، تؤثر مثل هذه التغييرات في قوانين الضرائب على أكثر من مجرد الإيرادات البلدية وتضيف عبئًا إضافيًا على واضعي السياسات الساعين لتحقيق توازن بين تطوير المدن والخدمات العامة الأساسية.